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Die eigene Erstellung einer Nebenkostenabrechnung vom Vermieter ist keine Schwierigkeit.

Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist nichts anderes als die einmal jährliche Abrechnung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten, mit Verrechnung der vom Mieter bisher bezahlten Nebenkostenvorauszahlungen.

Eine Nebenkostenabrechnung kann man heutzutage sehr leicht und einfach jedes Jahr erstellen mit Excel. Als Grundlage nimmt der Vermieter einfach die jährliche Hausgeldabrechnung seiner Hausverwaltung.

Die jährliche Hausgeldabrechnung gliedert sich auf in "umlegbare Nebenkosten", sowie "nicht umlegbare" Nebenkosten. (Professionelle Hausverwaltungen teilen dieses bereits auf, so dass der Vermieter nur die Angaben daraus übernehmen braucht).

Umlegbar auf den Mieter sind in erster Linie die Betriebskosten sowie Versicherungen und die Grundsteuer z, Bs. der Stadt München, im Einzelfall natürlich erst in den Mietvertrag schauen, was dort vereinbart ist.

Nicht umlegbar auf den Mieter ist z. Bs. die Verwaltergebühr von der Hausverwaltung, sowie sämtliche Reparaturen seitens der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), und die Instandhaltungsrücklage.

Mit der von mir selbst seit 15 Jahren verwendeten nebenkostenabrechnung.xls. kann der Vermieter leicht jährlich seine Abrechnung erstellen.

Der Vermieter braucht die entsprechenden Einträge jedes Jahr nur zu ändern, Excel rechnet automatisch und richtig die Ergebnisse aus.
Ich bin ja selber auch Vermieter seit 25 Jahren, die fertige Excel Tabelle kopiere ich mir dann in eine Word Datei, in der Word Datei ist mein Vermieter-Briefbogen sowie das weitere Anschreiben dazu.

Ich weiß aus Erfahrung, aus Erzählungen seitens Vermieter wie auch Mieter, daß nicht jeder Vermieter überhaupt eine Nebenkostenabrechnung jährlich erstellt.

Manche Vermieter "verzichten" einfach darauf, - klar macht eine Nebenkostenabrechnung "Arbeit", und "keine Arbeit" macht eben "keine Nebenkostenabrechnung".

"Nach Vereinbarung" und Bezahlung könnte auch ich die Nebenkostenabrechnung für den Vermieter erstellen, wenn ich die Eingangs-Hausgeldabrechnung vom Vermieter erhalte.
Dann braucht der Vermieter sich nicht mehr darüber den Kopf zu zerbrechen.
Ich tue mich damit leicht, ich mache es ja selber seit 25 Jahren, denn ich bin selber ja auch Vermieter.

Vermieter, die eine professionelle Hausverwaltung haben, tun sich leicht mit der Abgrenzung zwischen "umlegbaren" und "nicht umlegbaren" Nebenkosten.
 
Je nach Mietverhältnis untereinander weis ich, dass z. Bs. gerade in München, die Mieter schnell und gerne zum Mieterverein gehen, und durch den Mieterverein München ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
 
Der Mieterverein München "kennt sich aus" und weis sehr genau, was auf den Mieter umlegbar ist, und was nicht.
 
Hier muss der Vermieter auch auf Formfehler aufpassen, das heißt, auch wenn eine Betriebskostenart auf den Mieter umlegbar ist, könnte der Vermieter einen Formfehler begehen, woraufhin ein Teil oder evtl. die ganze Nebenkostenabrechnung evtl. ungültig wäre.

Die Nebenkostenabrechnung des Vermieter muss nach der Rechtsprechung MINDESTENS folgende einfache Angaben enthalten:
 
1) Die Betriebskosten sind jährlich abzurechnen, also pro Kalenderjahr einmal.
 
2) Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft, was das Objekt Nebenkosten als ganzes hatte.
3) Die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, also, welcher Anteil aus den Gesamtkosten fällt auf den Mieter, und woher kommt dieser Verteilerschlüssel.
4) Die Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung jeweils entfällt und den der Mieter tragen soll.
5) Abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.
 
Eine Abrechnung, die diese formellen Anforderungen nicht erfüllt, wäre bereits formell unwirksam und wäre deshalb nicht fällig !
Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein, d.h. sie muss aus sich heraus verständlich und nachrechenbar sein.
Weiterhin ist die Abrechnung durch den Vermieter spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen. Der Vermieter könnte sonst keine Nachzahlungen mehr geltend machen (§556 Abs. 3 S. 2,3 BGB).

 

(Nach Vereinbarung und Bezahlung könnte ich auch Nebenkostenabrechnungen erstellen für Vermieter, mit denen ich als Makler bisher nichts zu tun hatte, weil die Objekte weit weg sind von München.)









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